Rubus Róbert, a Kuckó Házmenedzsment Kft. képviselője

„A 1171 Budapest, Hegyalatti utca 6. szám alatti társasházunkba közös képviselőként jelentkező cég, a Szél Klaudia és Rubus Balázs által képviselt Kuckó Házmenedzsment Kft., (székhelyének címe: 8000 Székesfehérvár, Budai út 14. fsz. 1. ajtó) referenciáit ellenőriztük. Két társasházat kerestünk meg az ügyben.

Mindkettőről kiderült, hogy valótlanul állították magánokiratban, hogy ellátják a közös képviseletét. Az első budapesti cím vonatkozásában elismerték, hogy ott nem választották meg őket, a társasházat nem kezelik. A Fehérvári úton lévő ingatlanról azt állították, hogy tévedtek és új házszámot adtak meg. A megadott újabb címen található társasház lakóival folytatott beszélgetés során kiderült, hogy abban az időben még ott sem ők látták el a feladatot. Valójában társasházkezelőként a cég nem is működhetett volna még, mert nem feleltek meg a jogszabályi követelményeknek.

Az okirat döntő szerepet játszott a megbízás elnyerésében, a megbízási szerződésük megkötésében. A társasház pénzét kezelő céggel szemben jogos elvárás, hogy az iratokban valótlan adatokat ne tüntessen fel. Az okirat a társasháznak és 96 lakás tulajdonosának lett kézbesítve, ezzel felhasználva.

A két társasház, amit biztosan nem kezeltek akkor:

Budapest, Báthory u. 24.

Budapest, Fehérvári út 34. (az általuk utólag helyesnek megjelölt házszám 76.)

A 2003. évi CXXXIII. törvény 54. § 2. bekezdése szerint üzletszerűen végzett társasház-kezelői, illetve üzletszerűen végzett ingatlankezelői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja rendelkezik az e törvény felhatalmazása alapján kiadott jogszabályban meghatározott szakképesítéssel, és megfelel az ott meghatározott egyéb feltételeknek. A gazdálkodó szervezet köteles a tevékenység folytatására irányuló szándékát a hatóságnak bejelenteni.

Megtévesztett minket a közokiratban feltüntetett adat. A cégnek alkalmazottja még nem volt, a közreműködő tagja nem rendelkezett a jogszabályban előírt végzettséggel. Azt a hamis látszatot keltette, hogy nálunk társasház-kezelő lehet.

A gyanúnk szerint megvalósulhatott a 97 rendbeli magánokirat-hamisítás az adatlap, és/vagy a közokirat-hamisítás a cégirat felhasználásával.

Aggályos ablakcserék

2025. július16-án a közös képviselő elküldött néhány számlát jóváhagyásra, ebből az egyik számla elég magas összegű volt (lépcsőházi ablakok cseréje 428 069 forint). A javítás ekkor egy hónappal korábban már megvalósult.

Előzetesen nem tájékoztatták a lakóközösséget azok javításáról és annak költségeiről. Kérésünkre utólag csatoltak két fotót. Mivel a Generali biztosító csak 162 098 forint összegű kártérítést állapított meg ezért a közös képviselőt felhatalmaztuk, hogy felülvizsgálati kérelmet nyújtson be a biztosító felé. Ennek eredményét többször kértük, de máig nem kaptuk meg. Kértük a közös képviselőt, hogy töltse fel a társasházi portálra, hogy minden tulajdonos megtekinthesse.

Kötbér ügyintézés megtagadása

A Valentinné Balog Zsanett EV., mint gondnok és a Kertváros Társasház 1171 Budapest, Hegyalatti utca 6. a munkavégzés esetleges hiányosságaival kapcsolatos kötbérfizetési kötelezettséget és az ehhez kapcsolódó teljesítés igazolási rendszer működését 2024. december 20-án kelt, a gondnokkal kötött szerződés módosításában rögzítette. A módosítást a társasház határozattal elfogadta. Mindkét fél részéről aláírásra került. Barna Bernadett EV. korábbi közös képviselő az általa aláírt teljesítési igazolásban valótlan adatot közölt, amely szerint a teljes összeg kifizethető. A kifizetés megtörtént. Hónap végét követően a számvizsgáló bizottsági ellenőrzésen felmerült, hogy az elszámolás nem megfelelő. Erre a Kuckó Házmenedzsment Kft. képviselőjének figyelmét felhívtuk, kértük, hogy a társasház érdekében a kötbérkötelezettség elszámolásával kapcsolatban intézkedjen. Szerintünk a kötbér két részre bontható.

Kötbér%               Érték

Lombseprés 5% 18 500

Utak, járdák takarítása 5% 18 500

Lombseprés 3% 11 100

Lombseprés 3% 11 100

Utak, járdák takarítása 5% 18 500

Összesen                            77 700 forint

Helyszíni ellenőrzéssel megállapítható lett volna az alábbi tevékenységek elmaradása, ha a korábbi közös képviselő az ellenőrzési kötelezettségét elvégzi, vagy legalább megkérdez minket:

Kötbér %                          Érték

Zárak, olajfékek ell. 5% 18 500

Zárak, olajfékek ell. 5% 18 500

Zárak, olajfékek ell. 5% 18 500

Zárak, olajfékek ell. 5% 18 500

Összesen                           74 000

Mindösszesen:               151 700

A közös képviselő a megbeszélésünkön a kötbér érvényesítését megtagadta, arra való hivatkozással, hogy nem az ő időszakában történt. A közös képviselőnek a folyamatban lévő ügyekkel kapcsolatban is el kell járnia a társasház érdekében. Álláspontunk szerint a kötbér érvényesítésének elmulasztása a társasháznak összesen 151 700 forint anyagi hátrányt okozott. Ez alapján felmerül a hűtlen- vagy hanyag kezelés bűncselekménye a közös képviselővel szemben. Továbbá felmerül még a gondnok felelőssége a munkája kapcsán valótlanul közölt teljesítés miatt, okirat-hamisításban és csalásban.

Zöldhulladék elszállítás indokolatlan kifizetése

A közös képviselő által egy megbeszélésről készített jegyzőkönyvben megemlítette a zöldhulladék társasház általi elszállításának kérdését. Tájékoztattuk arról, hogy azt a vállalkozónak a szerződése tartalmazza, azért plusz költséget nem számíthat fel. Jeleztük, hogy nem fogadjuk el a társasháznak előnytelen megoldást. Álláspontunk szerint a zöldhulladék elszállítás számláinak kifizetése a társasháznak 196 850 forint anyagi hátrányt okozott, mivel azt a közgyűlésen elfogadott szerződés szerint a vállalkozói díj már tartalmazta. Ha mennyiségre sok volt az elszállítandó zöld hulladék, azt is a korábbi - már kifizetett - szállítás elmaradása okozta. Ez alapján ismételten felmerül a hűtlen- vagy hanyag kezelés bűncselekménye a közös képviselővel szemben.

Kapunyitó távirányítóinak osztogatása

A társasház gépkocsibejárójának távirányító elektronikája meghibásodott. Az ingatlan megvásárlásakor minden lakáshoz kaptunk egy távirányítót. Az alapító okirat szerint a kapu közös tulajdonba tartozik. Ennek része a távirányító elektronikája és az azt működtető távirányítók. Később több tulajdonos külön vásárolt saját tulajdonú távirányítót is magának. A rendszer már nem garanciális. A közös képviselő lecserélte a beépített új elektronikához tartozó távirányítóra a társasházi közös tulajdonba tartozó régi távirányítók egy részét. Viszont több tulajdonos esetén a saját tulajdonú - nem társasházi, azaz magántulajdonban lévő - távirányítót is kicserélte újra úgy, hogy azért nekik nem kellett fizetniük. Véleményünk szerint a közös képviselő nem osztogathat mások pénzén megvásárolt távirányítókat saját elképzelése szerint. Nem rendelkezhet a társasház vagyonával sajátjaként. Ha ez így van, akkor az általa megküldött táblázat szerint ezzel 50 220 forint vagyoni hátrányt okozott. Felmerül a sikkasztás, a hűtlen kezelés vagy a hanyag kezelés bűncselekmény gyanúja.

A közös képviselő arról tájékoztatta a lakóközösséget, hogy várhatóan 10-20 távirányítót kell cserélni. A távirányítók száma 10-20 helyett több mint 60 lett és még nincs vége. Valójában mind a 96 lakás eredeti, társasházi távirányítóját kellene cserélni (azt az egyet, ami mindenkinek járt a lakásvásárláskor), hiszen ezek közül egyik sem működik az új elektronikával.

Kértük az üggyel kapcsolatos dokumentumokat is. Az elvégzett csere árában nem szerepelt hiba megállapítás, erről szóló jegyzőkönyvet sem kaptunk, azaz valószínűleg nincs is ilyen. Ez azt jelentheti, hogy meg sem próbálták megnézni, mi a hiba konkrét oka, és hogy javítható-e.

A kifizetett összeg töredékébe kerülő javítás helyett a sok konfliktussal járó csere valósult meg.

Lényegében az történt, hogy a vállalkozó kicserélte az olcsó (11 176 forint) elektronikát, utána a plusz távirányítók eladásával jelentős bevételre tehetett szert” - zárul a panaszos lakók levele.